En el último artículo examinamos algunas de las cosas que debe considerar antes de que la primera oficina de alquiler o de tienda para su negocio. En resumen, usted no sólo debe considerar la antigua norma de la ‘ubicación, ubicación, ubicación’, pero también cosas como suficiente estacionamiento, el número de empleados que estarán trabajando in situ, y las futuras proyecciones de crecimiento. Hice hincapié en que es importante no quedar atrapado en el momento. Usted debe tomar su tiempo para encontrar el espacio más adecuado para su negocio a largo plazo, no sólo para el día de hoy.
Esta semana vamos a discutir el aspecto más importante del proceso: la firma de un alquiler comercial (inserte aquí la música dramática). Uno de los mayores errores de muchos empresarios que cuando el arrendamiento comercial del espacio de lectura no es el contrato de arrendamiento. Olvídate de la lectura de la letra peque?a. Cuando se trata de un contrato de arrendamiento de su letra peque?a TODOS.
No me creen? Permítanme que les diga la verdadera historia de mi amigo, Homero, cuyo nombre he cambiado para proteger a los ignorantes. Homero firmó un período de dos a?os de alquiler de una suite de oficinas para su negocio. Como propietario de la empresa Homero firmado en la línea de puntos y de acuerdo a garantizar personalmente el pago del alquiler y de cumplir con sus términos. Homero se hizo presente y fue como de costumbre hasta el final de los dos a?os del plazo del arrendamiento acercaron. Fue entonces que Homer descubre que el hecho de no leer el contrato de alquiler iba a ser un error muy costoso.
Hacia el final del período de dos a?os de arrendamiento Homero decidió reubicar, pero cuando el due?o le dio lo que él creía que era el habitual 30 días de aviso previo, descubrió que el contrato de arrendamiento había renovado automáticamente por otro período de dos a?os en los 60 días de preaviso punto. En otras palabras, Homero no se dio cuenta de que el contrato de arrendamiento requiere un mínimo de 60 días de aviso para que el propietario sabe que el contrato de arrendamiento no sería renovado. Porque Homero no sabía que estaba obligado a dar por lo menos 60 días de notificación de su intención de abandonar, el arrendamiento renovado automáticamente por otros dos a?os. Y no había un maldito Homero cosa podría hacer al respecto, pero llegar a alrededor de sí mismo y bofetada en la parte de atrás de la cabeza para no tomarse el tiempo para leer el contrato de arrendamiento.
?Cuál es la posición del propietario cuando Homero se?aló que no había leído el contrato de arrendamiento y, por tanto, no era consciente de los 60 días de preaviso? El propietario, mientras que simpatizan con la difícil situación de Homer, se han aferrado a sus armas y le dijo a Homero que él tendría que honrar el contrato de arrendamiento, lo que significa que incluso si Homero salido según lo previsto, fue todavía en la cadena de pago de los gastos de alquiler de otros dos a?os .
?El hecho de que el propietario optó por aplicar el acuerdo de arrendamiento en lugar de dejar que Homero fuera el gancho lo hacen un mal hombre? No, en absoluto. Del propietario del punto de vista, no tenía más remedio que hacer cumplir las condiciones en el contrato de arrendamiento. Tenía un contrato firmado que le dijo que su espacio iba a ser alquilado para los próximos dos a?os. No había planeado en el espacio de repente están vacantes. Ser propietario de un espacio unrented es como ser una empresa sin el pago de los clientes. Espacio vacío significa que no hay ingresos procedentes de las tasas de alquiler que significa que no hay dinero para pagar el pago de la hipoteca. Como dice el viejo refrán, ‘Es sólo negocio …’
Claro, cualquier propietario con un corazón puede sentir mal que Homero era ignorante de la cláusula de renovación automática, pero no tan mal que están dispuestos a arriesgar su propio bienestar financiero por haber Homero sentarse espacio vacante. La conclusión es esta: si Homero leer el contrato de arrendamiento o no es irrelevante. Homero firmó el contrato de arrendamiento, lo que de acuerdo a sus términos, y, por tanto, estar en posesión de su parte del acuerdo, y punto.
A partir de este momento, Homero es el traslado de su negocio a pesar de no poder salir de su contrato anterior y que seguirá pagando el pago en el espacio dejado vacante por el resto del período de dos a?os del contrato de arrendamiento o hasta puede subarrendar el espacio . Incluso entonces Homero no es totalmente descolgada porque todavía se considera legal a menos que su subarrendador inquilino se compromete a firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el propietario. Espero que sólo tenga a alguien que la enfitéuticos.
Una vez más, la moral de esta historia se lee el contrato de arrendamiento. O mejor aún, tener un abogado que lea para usted. He aprendido a lo largo de los a?os nunca firmar un documento legal de ningún tipo, sin dejar que mi abogado examen, especialmente si el documento trata de dinero y nació mi primer hijo.
Aquí hay algunos otros puntos para reflexionar antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial.
?Cómo se calcula el pago de alquiler? La ecuación más básica para el cálculo de pago tiene un contrato de arrendamiento, el número de pies cuadrados veces el costo por pie cuadrado, y luego que amortizar en un lapso 12 meses. Por ejemplo, si usted tiene 1.000 pies cuadrados y el costo por pie cuadrado es de $ 12, el pago de alquiler anual sería de $ 12,000. Dividido por 12 meses el pago de arrendamiento mensual sería de $ 1000. Una vez más, este es un escenario simplificado. Hoy en día la mayoría de los alquileres comerciales son factores adicionales que influyen en el precio final, tales como los aumentos de alquiler, la escalada de los gastos de funcionamiento, un área común, cargos, etc
?Quién paga por qué? Es importante que usted entienda exactamente lo que está pagando. ?Es usted responsable de cualquier coste, distinto de la renta? ?Será responsable del pago de sus propias empresas de servicios públicos, por ejemplo? ?Va a tener que pagar por los privilegios de estacionamiento o de servicio de limpieza? ?Quién maneja el mantenimiento y las reparaciones?
?Existe una cláusula de escalada? Es típico que el contrato de arrendamiento contienen lo que se conoce como una cláusula de escalada que permite al propietario de repercutir el aumento de los gastos de funcionamiento a la construcción de los inquilinos. Si su contrato contiene una cláusula de ese tipo debe pedir un límite en la cantidad que el pago de alquiler puede aumentar durante un período determinado de tiempo. Y si la cláusula de escalada es cada vez activado por el due?o que está bien en su derecho de solicitar una contabilidad detallada de los gastos que se consideran como causa de la subida del alquiler.
Lo que los aumentos de alquiler puede haber? Un factor muy importante a saber es lo siguiente: si renovar el contrato de arrendamiento cuánto puede subir el due?o de la renta? Se espera que los alquileres aumenten como aumentar el valor de la propiedad. Si el propietario puede alquilar el espacio para más de lo que accedió a pagar hace un a?o, está dentro de sus derechos para pedir el aumento. Sin embargo, sería una pesadilla si el alquiler de repente se duplicó durante la noche. Negociar el aumento antes de firmar el contrato de arrendamiento. La mayoría de los aumentos de alquiler se calculan en porcentaje, no por tarifas planas.
Renovaciones y terminaciones. La mayoría de los arrendamientos requieren que se dé un mínimo de 60 días de antelación si usted tiene la intención de rescindir el contrato de alquiler y abandonar la propiedad. Como Homero aprendido, muchos de arrendamiento también renovar automáticamente por otro período a menos que usted dé aviso dentro de los 60 días de vencimiento. Saber cuándo expira su contrato y el tiempo necesario para dar aviso.
Es una garantía personal necesario? ?Qué ocurre si su empresa va al sur y ya no puede permitirse el lujo de hacer el pago de alquiler? ?Está entonces la responsabilidad de pagar el alquiler de su propio bolsillo? Probablemente así. La mayoría de los propietarios insisten en una garantía personal del propietario o un funcionario de la empresa. Esto significa que incluso si usted va a salir del negocio que siguen personalmente en el gancho para el resto del contrato de arrendamiento.
Por último, aclarar todos los puntos. Usted debe ser claro en cada punto en el contrato de arrendamiento. Y si no, pedir aclaraciones. Exactamente lo que el espacio son de arrendamiento? ?Quién es responsable de las reparaciones? ?Qué áreas comunes se tiene acceso a? ?Quién es responsable de mantener las cosas peque?as, como el compromiso de mantenimiento de ba?os equipados con jabón, toallas, y lo más importante, el papel higiénico.
Un peque?o detalle a considerar ahora, pero no cuando se encuentra de repente sin tales servicios en el momento equivocado.